Uppdaterad Källorna lästa –
Köpa eller sälja hus med enskilt avlopp
Ett enskilt avlopp är varken en risk eller en brist i sig. Men det är en av de poster i en husaffär som kostar mest att upptäcka sent. Här är vad du bör kontrollera innan kontraktet skrivs – oavsett vilken sida av bordet du sitter på.
Vi installerar avlopp. Vi är varken mäklare eller jurister. Det här är allmän information om vad som är värt att kontrollera, inte juridisk rådgivning. Reglerna om fel i fastighet är komplicerade och utfallet beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Står mycket pengar på spel: prata med en jurist innan du skriver på.
Enskilt avlopp är inte ett problem i sig
En fastighet blir inte sämre av att avloppet är enskilt. Tre saker avgör: att anläggningen har tillstånd, att den är byggd som tillståndet säger, och att den har skötts.
Är de uppfyllda är ett enskilt avlopp en fungerande lösning, utan anslutningsavgift och utan årlig brukningsavgift till kommunen. Jämförelsen med kommunalt VA står på kostnadssidan.
Det som avgör i en husaffär är alltså vilket av de tre leden som går att visa på papper.
Varför avloppet är värt en egen kontroll
Ett underkänt avlopp kostar oftast mer i prisavdrag än vad åtgärden hade kostat att göra. En köpare som upptäcker problemet sent räknar in osäkerhet, tidsspillan och risken att kommunen kräver mer än väntat.
Det gör frågan värd att reda ut innan budgivningen, inte efter.
En överlåtelsebesiktning omfattar normalt inte avloppsanläggningen. Besiktningsmannen tittar på byggnaden. Enligt SBR Byggingenjörernas egna råd om överlåtelsebesiktning ingår varken installationer eller mark utan omedelbart samband med byggnaderna, och infiltrationsanläggning nämns uttryckligen som något som faller utanför. Det som ligger under gräsmattan behöver undersökas separat.
Undersökningsplikten är ändå din.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Vad som är påkallat avgörs alltså av fastighetens skick och av vad som är normalt för jämförbara fastigheter – inte av vad besiktningen råkade omfatta.
Om du ska köpa
Fråga kommunen först, inte säljaren
Miljökontoret är den enda part i affären som varken tjänar eller förlorar på svaret. Ring och fråga:
- Finns det ett gällande tillstånd för fastighetens avlopp, och från vilket år?
- Finns det något föreläggande, förbud eller pågående tillsynsärende?
- Vad tillämpar ni normalt för skyddsnivå i det här området? (Nivån för en enskild fastighet avgörs först vid prövning av en ansökan, men svaret säger vad en köpare bör räkna med.)
- Ligger fastigheten i vattenskyddsområde eller annat skyddat område?
Uppgifterna är offentliga och de tar några minuter att få fram.
Vad du bör begära av säljaren
| Handling | Vad den säger dig |
|---|---|
| Tillståndsbeslut | Att anläggningen är laglig, vilket år den godkändes och vilka villkor som gäller. |
| Entreprenörsrapport | Att den byggdes som den skulle. Innehåller ofta foton tagna före återfyllning. |
| Situationsplan | Var anläggningen faktiskt ligger. Ofta okänt även för säljaren. |
| Slamtömningskvitton | Att den har skötts. Ojämna intervall är ett varningstecken. |
| Serviceavtal och servicerapporter | Gäller minireningsverk. Ett verk utan servicehistorik är en osäker post, och tillverkare kan kräva att serviceavtalet är obrutet för att garantierna ska gälla. |
Saknas tillstånd och entreprenörsrapport helt bör du utgå från att anläggningen kan behöva bytas, och räkna med det i budet.
Titta på plats
- Lyft på locken. Är slamavskiljaren full av fast material långt över normal nivå fungerar den inte som den ska.
- Leta efter blött i gräset nedströms anläggningen, även när det inte regnat. Det tyder på att vattnet inte tas upp av marken.
- Lukta. En fungerande anläggning luktar inte i normalfallet.
- Fråga efter åldern på anläggningen och jämför med tillståndsåret.
- Ta ett vattenprov på brunnen. Det kan visa om avloppet påverkar dricksvattnet.
Om anläggningen behöver bytas
Räkna in det i budet. Se vad ett enskilt avlopp kostar för spann per teknik, och praktiska råd för vad marken kan tänkas tillåta – det avgör vilken ände av spannet som är realistisk.
Tänk också på tiden. Sex veckor är den handläggningstid flera kommuner anger för en komplett ansökan, men kötiden före den kan vara längre än handläggningen själv, och betydligt längre i skyddat område. Du kan inte flytta in och lösa avloppet nästa vecka.
Om du ska sälja
Ta reda på läget innan mäklaren gör det
Har du ett gammalt avlopp utan tillstånd är det bättre att du vet om det först. Då kan du välja hur du hanterar det, i stället för att förhandla i underläge när köparens besiktning hittat det.
Var öppen med det du vet
Ett fel som köparen upptäcker efteråt blir dyrare än ett fel som var känt från början och prissatt i affären. Har du fått ett föreläggande ska det upp på bordet.
Tillstånd och föreläggande följer olika regler vid ägarbyte.
Ett tillstånd är knutet till anläggningen och gäller mot en ny ägare. Köper du huset följer tillståndet med, och det skydd mot nya krav som tillståndet ger följer också med.
Ett tillsynsföreläggande gäller däremot bara mot den det är riktat till – alltså mot säljaren. Undantaget är om föreläggandet har skrivits in i fastighetsregistrets inskrivningsdel; då gäller det också mot en ny ägare. Det följer av 26 kap. 15 § miljöbalken.
I praktiken går köparen ändå inte fri. Bristen finns kvar i marken, och kommunen kan rikta ett nytt föreläggande mot den nya ägaren. Men det är alltså inte samma beslut som ärvs automatiskt.
Tre alternativ, med olika utfall
Åtgärda före försäljning. Ger högst pris och enklast affär, men kräver att du lägger ut pengarna och har tid. ROT-avdraget får du då själv, på samma villkor som en köpare hade fått det.
Prissätta in det. Var öppen med bristen och justera priset. Snabbast, och ofta rimligast om du vill sälja nu.
Låta köparen ta det. Fungerar, men räkna med att avdraget blir större än åtgärdskostnaden, eftersom köparen prissätter osäkerheten.
Om fastigheten har gemensam anläggning
Delar flera fastigheter på en anläggning tillkommer frågor: hur är den samfällda anläggningen organiserad, vad står i anläggningsbeslutet, hur fördelas driftkostnaderna, och finns det en fungerande samfällighetsförening?
En gemensamhetsanläggning är oftast billigare per hushåll än en egen, men den binder dig vid grannarnas beslut. Begär ut anläggningsbeslutet och de senaste årens protokoll.
Vad anläggningsbeslutet och andelstalen innebär förklaras under gemensamt avlopp.