Gemensamt avlopp för flera fastigheter

Det korta svaret

En anläggning som är gemensam för flera fastigheter kallas i lagen gemensamhetsanläggning, och den bildas inte genom ett avtal mellan grannar utan vid en förrättning hos Lantmäteriet.

Det är den formella skillnaden mot ett eget avlopp. Allt annat – teknikval, provgrop, skyddsnivå, tillstånd – fungerar likadant, bara i större skala.

Vad det betyder för dig

Tre saker förändras när ni går ihop.

Kostnaden per hushåll blir normalt lägre. Projektering, tillståndsprövning och en del av markarbetet delas på flera. Det är vår erfarenhet av de anläggningar vi installerat, inte ett marknadssnitt. Men det är ingen enkel division: anläggningen dimensioneras för fler personekvivalenter, ledningsnätet blir längre, och prövningen kan bli en annan. Räkna alltså inte om siffrorna på kostnadssidan genom att dela med antalet hushåll.

Driften kan bli någon annans jobb. Ett minireningsverk med serviceavtal för flera hushåll är den lösning som i praktiken kommer närmast kommunalt VA: hushållet betalar en avgift, tillsyn och service utförs av någon annan, och skötseln är inte den enskildes bekymmer varje månad. Skillnaden mot kommunalt är att ni äger anläggningen och bestämmer över den själva – vilket också betyder att avtalet ni tecknar avgör hur väl det fungerar.

Ni binder er till varandra. En gemensamhetsanläggning är till för ändamål av stadigvarande betydelse. Den består alltså när någon flyttar, och beslut om drift, underhåll och framtida ombyggnad fattas gemensamt. Det ger stabilitet, men det förutsätter två saker: att förvaltningen är ordnad, och att avtalen är skrivna med tanke på att ni inte är konsumenter.

Storleken avgör vilka regler som gäller

Måttet är personekvivalenter, pe, och det avgör hur tung prövningen blir. I de allmänna råden motsvarar en personekvivalent 70 gram BOD7 per person och dygn – ett mått på hur mycket syre nedbrytningen av avloppsvattnet förbrukar.

Hur prövningen av en avloppsanläggning ändras med anläggningens storlek i personekvivalenter.

Storlek	Vad som gäller	Var det står
Upp till 25 pe	De allmänna råden för små avloppsanordningar gäller. Samma regler som för ett enskilt hushåll.	HVMFS 2016:17
26–200 pe	De allmänna råden gäller inte längre. Tillstånds- eller anmälningsplikten hos kommunen består.	13–14 §§ förordningen om miljöfarlig verksamhet
Mer än 200, mindre än 2 000 pe	Anmälningspliktig C-verksamhet, verksamhetskod 90.16.	28 kap. 4 § miljöprövningsförordningen
2 000 pe eller mer	Tillståndspliktig B-verksamhet. Kod 90.10 gäller anläggningar som omfattas av lagen om allmänna vattentjänster. För en enskild anläggning gäller kod 90.11, som räknas i anslutna personer – 2 000 eller fler – inte i personekvivalenter.	28 kap. 1–2 §§ miljöprövningsförordningen

För de flesta samfälligheter i Sverige stannar det vid den första eller andra raden. Ett tjugotal hushåll dimensionerade för fem personer vardera landar kring 100 pe.

Så bildas anläggningen

Förrättningen är en ansökan och en utredning hos Lantmäteriet, inte en rättsprocess. Ni ansöker, Lantmäteriet utreder och kallar till sammanträde, och resultatet blir ett anläggningsbeslut.

Beslutet gör tre saker: det avgör om anläggningen får inrättas, vilka fastigheter som ska delta, och hur kostnaderna ska fördelas.

Andelstalet är alltså inte en förhandling mellan grannar. Det bestäms efter nytta, och det är andelstalet som styr vad varje fastighet betalar – både för att bygga och för att driva. Ligger en fastighet långt bort och kräver mycket ledning, eller är den ett fritidshus bland fem permanentbostäder, är det där andelstalet får betydelse.

Det är också ett konfliktskydd. Andelstalen bestäms en gång, av en myndighet, efter nytta. Alternativet är att fördelningen förhandlas om mellan grannar varje gång något kostar pengar.

Ett anläggningsbeslut är en handling som följer fastigheten. Köper någon ut, går åtagandet med.

Vem förvaltar den sedan

Här finns två vägar, och valet är inte självklart.

Delägarförvaltning fungerar när delägarna är få och överens. Alla beslut kräver i praktiken enighet, vilket är enkelt i början och svårt den dag något kostar pengar.

Föreningsförvaltning betyder en samfällighetsförening med stadgar, styrelse och stämma. Föreningen är en juridisk person, kan teckna avtal, ta ut avgifter och driva in dem. För ett avlopp som ska skötas och en dag byggas om är det oftast den hållbarare formen – men den kräver att någon faktiskt sitter i styrelsen.

Så skyddar ni er i upphandlingen

En privatperson som anlitar en entreprenör har konsumenttjänstlagen i botten. Den är tvingande till konsumentens fördel. Men lagen definierar noga vem som är konsument.

En samfällighetsförening är en juridisk person. Ett företag är en näringsidkare. Ingen av dem är en fysisk person som handlar utanför näringsverksamhet, och därmed gäller inte lagen. Allmänna reklamationsnämnden, som prövar tvister mellan konsumenter och företag, är inte heller er väg.

ROT-avdraget gäller inte heller. Det är knutet till privatpersoner och arbete på den egna bostaden, inte till en förening eller ett företag. Räkna inte in det i kalkylen.

När kommunen kan bli skyldig att ta över

Innan ni projekterar en stor gemensam anläggning är det värt att ställa frågan om kommunen i stället är skyldig att ordna kommunalt VA. Skyldigheten finns, och den utlöses av behov – inte av att någon ansöker.

Kommunen ska bestämma verksamhetsområde och tillgodose behovet genom en allmän va-anläggning om vattenförsörjning eller avlopp behöver ordnas i ett större sammanhang för en viss bebyggelse, med hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön. Men bedömningen har en andra sida:

En godtagbar enskild lösning talar alltså mot att kommunen är skyldig att bygga ut. Bygger ni en fungerande gemensamhetsanläggning minskar sannolikheten att kommunalt VA kommer – vilket kan vara precis vad ni vill, eller precis vad ni ville undvika. Kommunen ska också ha en aktuell vattentjänstplan, och den är offentlig.

Vad ni gör nu

1. Begär kommunens vattentjänstplan och fråga om er bebyggelse ligger inom eller utanför planerat verksamhetsområde. Är utbyggnad nära förestående kan hela frågan falla.
2. Räkna belastningen i pe, inte i antal hus. Det avgör vilken rad i tabellen ovan ni hamnar på.
3. Prata med Lantmäteriet om förrättningen innan ni handlar upp något. Andelstalen påverkar vad varje fastighet ska betala, och de är lättare att enas om innan något är beställt.
4. Bestäm förvaltningsform och vem som blir avtalspart.
5. Handla upp med ett standardavtal, eftersom ni saknar det lagstadgade golvet. Se entreprenadavtal.
6. Ställ samma frågor om utförande och service som en privatperson bör ställa – de listas under att välja entreprenör. Kraven på specialisering blir högre, inte lägre, när anläggningen är större.

Provgrop, jordart, skyddsnivå och teknikval fungerar som för ett enskilt hushåll. Det står under praktiska råd och teknikerna.